עדכון אחרון ב – יום ראשון, 9 מרץ 2025, 18:25 על ידי חדשות תל אביב
פסק דין דרמטי קובע: תכנית השימור אינה משביחה ולא ניתן לגבות בגינה היטלי השבחה. השופט גלעד הס מבהיר כללים לחישוב גובה ההשבחה וקובע כי עיריית תל אביב פעלה שלא כשורה
בית המשפט המחוזי בתל אביב קיבל לאחרונה פסק דין תקדימי הנוגע למדיניות גביית היטלי השבחה בגין תכנית השימור של עיריית תל אביב. השופט גלעד הס, שכתב פסק דין מקיף בן למעלה מ-100 עמודים, קבע כי תכנית השימור אינה גורמת להשבחה של נכסים ולכן אין לחייב בעלי נכסים בתשלום היטלי השבחה בגינה. בכך, דחה בית המשפט את ערעורה של עיריית תל אביב על החלטת ועדת הערר המחוזית, אשר קבעה כי דרישת התשלום אינה מוצדקת.
מהות המחלוקת: האם שימור מבנים מעלה את ערכם?
תכנית השימור העירונית 2650/ב אושרה בשנת 2008 במטרה לשמר את המורשת הבנויה של העיר, בעיקר באזור שממערב לרחוב אבן גבירול. התכנית סיווגה מבנים לשימור לשתי קבוצות: האחת, מבנים לשימור רגיל שבהם מותרת בנייה בתנאים מסוימים, והשנייה, מבנים לשימור מחמיר שבהם אסורה כל תוספת בנייה.
העירייה טענה כי עצם הכללת המבנים ברשימת השימור העלתה את ערכם, שכן הדבר יצר להם תדמית יוקרתית וייחודית. לטענתה, "מיתוגם" של מבנים לשימור תורם לעליית ערכם ולכן מצדיק את גביית היטל ההשבחה.
לעומת זאת, בעלי הנכסים טענו כי השימור דווקא פוגע בזכויותיהם בכך שהוא מגביל את אפשרויות הפיתוח של הקרקע ומונע הוספת שטחי בנייה. לטענתם, במקום ליהנות מהשבחה, ערכם של הנכסים נפגע בשל ההגבלות המחמירות של התכנית.
בית המשפט: "היטל השבחה בגין מיתוג אינו חוקי"
בפסק הדין אימץ השופט הס את עמדת ועדת הערר, אשר קבעה כי אין בסיס לגביית היטלי השבחה על סמך טענות ערטילאיות של "מיתוג". השופט הדגיש כי קביעת העירייה אינה נתמכת בנתונים שמאיים מהימנים וכי אין הצדקה חוקית לדרישה לתשלום. הוא אף הדגיש כי הניסיון לגבות היטלי השבחה בגין השפעות מיתוג אינו רק שגוי מבחינה משפטית וכלכלית, אלא אף לוקה בפגם מוסרי ומהווה הפרת חובת האמון של הרשות כלפי הציבור.
השופט אף דחה את טענות העירייה שהתבססו על סקרי שמאות שהראו כי דירות לשימור שוות יותר מדירות רגילות. לדבריו, אין בכך כדי להוכיח שהכללת הנכס בתכנית השימור היא זו שהעלתה את ערכו. "השווי הגבוה נובע מאיכויותיו האדריכליות של הנכס עצמו ולא מהכללתו בתכנית שימור כזו או אחרת", ציין.
השפעת תמ"א 38 על היטל ההשבחה – הכרעה עקרונית נוספת
פסק הדין עסק גם בסוגיה רוחבית נוספת: האם יש להביא בחשבון את השפעת תמ"א 38 בעת חישוב ההשבחה של נכס. ועדת הערר קבעה כי יש להתחשב בזכויות הנוספות שמעניקה תמ"א 38 בעת קביעת מצבו הקודם של הנכס, אך השופט הס חלק על כך.
השופט קבע כי אין להביא בחשבון את השפעת תמ"א 38 על ערך הנכס במצב הקודם, שכן מדובר בזכויות מותנות ולא מוקנות. כלומר, מאחר שהאפשרות למימוש הזכויות מכוח תמ"א 38 תלויה בגורמים רבים ואינה מובטחת מראש, אין לכלול אותה בחישוב השווי של הנכס במצבו הקודם.
השלכות פסק הדין: שינוי במדיניות גביית ההיטלים?
פסק הדין מהווה מכה קשה למדיניות הוועדה המקומית תל אביב בתחום היטלי ההשבחה, והוא עשוי להשליך על עתידם של מאות בעלי נכסים בעיר. ההכרעה מחדדת את ההבחנה בין השבחה אמיתית, הנובעת משיפור תכנוני קונקרטי, לבין שינויים תדמיתיים ומיתוגיים שאינם מצדיקים תשלום היטל השבחה.
בנוסף, קביעתו של השופט לגבי תמ"א 38 עשויה להשפיע על פרקטיקות שמאיות ברחבי הארץ, ולגרום לשינוי בהתייחסות להיטלי השבחה הנובעים מתכניות התחדשות עירונית.
לסיכום:
בית המשפט המחוזי בתל אביב שלל את טענות העירייה בנוגע לגביית היטלי השבחה בגין תכנית השימור, וקבע כי אין לחייב בעלי נכסים על בסיס טענות למיתוג. כמו כן, הוא קבע כי אין להביא בחשבון את תמ"א 38 בעת חישוב ההשבחה במצב הקודם. פסק הדין מחדד את הצורך במדיניות גבייה שקופה והוגנת, המתבססת על עקרונות שמאיים ומשפטיים ברורים.