יזמי הנדל”ן נסוגים: עשרות פרויקטים בתל אביב בסכנה

משבר הכלכלי, עלויות הבנייה והריבית המאמירות מערערים את כדאיות ההתחדשות העירונית, ומותירים אלפי דיירים בלב חוסר ודאות.

תפנית בשוק: הפרויקטים שתקועים

שוק הנדל”ן הישראלי עובר טלטלה משמעותית, ומי שנפגע מכך באופן ישיר הם עשרות אלפי דיירים הממתינים להתחדשות עירונית. פרויקטים רבים, בעיקר באזור תל אביב והמרכז, שתוכננו ושווקו בתקופה של שפע כלכלי וריבית כמעט אפסית, עומדים היום בפני סיכון קיומי. העלייה החדה בעלויות הבנייה, בשילוב עם זינוק בהוצאות המימון, שוחקת את רווחיות היזמים ודוחפת אותם לדרוש שינויים בהסכמים מול בעלי הדירות. התוצאה: פרויקטים שהיו אמורים להיות מנוף כלכלי ופתרון למצוקת הדיור, הופכים לנטל כלכלי ובירוקרטי, ומייצרים מציאות של קיפאון מדאיג.

הטקסט המקורי הדגיש את העלייה החדה במחירי חומרי הגלם ועלויות המימון. נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מצביעים על עלייה של 7.3% במחירי הדירות בשנה, עם זינוק חריג במדד תשומות הבנייה. עלייה זו, לצד הריבית שעמדה על שיעור שיא, הפכה פרויקטים עם רווחיות של 15% ללא-כדאיים ואף גרמה להם להיכנס לגרעון. במצב כזה, בנקים מסרבים להעניק ליווי פיננסי לפרויקטים שאינם עומדים ברף הכלכליות הנדרש.

דילמת הדיירים: לבחור בין פשרה להפסקה

בעלי הדירות, שכבר נמצאים עמוק בתהליך – לעיתים לאחר שאושרו התוכניות ואף הונפקו היתרי בנייה – מוצאים את עצמם בפני דילמה קשה. היזמים מציעים להם “פיתרון”: לוותר על תמורות שהובטחו להם, כמו הקטנת שטח הדירה החדשה, ביטול חניה נוספת או ויתור על דמי שכירות לתקופת הבנייה. הם מציגים את המצב כבחירה בין פשרה כואבת לבין ביטול מוחלט של הפרויקט. מבחינת הדיירים, מדובר בהחלטה קשה. מצד אחד, דרישת אכיפה של החוזה המקורי עלולה לגרום לעיכוב של שנים ארוכות עד למציאת יזם חלופי. מצד שני, הסכמה לתנאים החדשים פירושה קבלת תמורה נמוכה בהרבה מזו שעליה חלמו. במקרים רבים, היזמים מנצלים את עמדת המיקוח החזקה שלהם, כשהם מודעים לכך שהדיירים יתקשו להתחיל את התהליך הארוך והמייגע מחדש.

המצב בתל אביב: עודף היצע ומחירי שיא שנשחקו

הבעיה בולטת במיוחד במרכז תל אביב, ובאופן ספציפי ברובע 4. תוכנית הרובעים של העיר אפשרה הוספת אלפי דירות חדשות באזור זה, מה שהוביל לקידום עשרות פרויקטים במקביל. עודף ההיצע בשוק, גם באזור יוקרתי, שחק את מחירי הדירות. דירות שבתחילת הפרויקטים נמכרו במחירי שיא של 70-80 אלף שקל למ”ר, נותרות כיום ללא קונים גם במחירים נמוכים משמעותית. מצב זה, לצד העלויות הלוגיסטיות הגבוהות של בנייה בסביבה אורבנית צפופה והתייקרות כוח האדם, מכביד עוד יותר על היזמים ומוסיף לחוסר הכדאיות הכלכלית של המיזמים. הדיירים מוצאים את עצמם במלכוד, כאשר ערך הדירה שהובטחה להם נמוך יותר ממה שציפו, והפרויקט עצמו עומד בפני סימן שאלה.

זכויות הדיירים: כלים להגנה עצמית

במציאות המורכבת הזו, חיוני שדיירים יכירו את זכויותיהם ויפעלו בצורה נבונה. יזמים שמבקשים שינויים מהותיים בהסכם מחויבים להוכיח שהשינויים הם תוצאה של כוח עליון או שינוי נסיבות מהותי, ולא נובעים מטעויות תכנון או רצון להגדיל רווחים. בעלי דירות יכולים להתאגד יחד, לפנות לייעוץ משפטי עצמאי ולבחון לעומק את המצב הכלכלי של היזם. על פי חוק המכר, קבלנים מחויבים לספק בטוחות להבטחת כספי הרוכשים. במקרים שבהם יזם נקלע לקשיים כלכליים, הבנק המלווה או חברת הביטוח שסיפקו ערבויות נדרשים לרוב להבטיח את השלמת הפרויקט, או למנות יזם חלופי. עם זאת, פסיקות בתי המשפט האחרונות הראו כי הבנקים אינם מחויבים בהכרח לשלם דמי שכירות או תשלומים נוספים במקרה של פשיטת רגל של היזם, מה שמדגיש את החשיבות של התנהלות זהירה והבטחת האינטרסים של הדיירים כבר בשלב החתימה על ההסכם הראשוני. בסופו של יום, פרויקטים רבים של התחדשות עירונית עדיין מתקדמים ומשלימים בהצלחה, אך המקרים המתוארים מדגישים את הסיכונים שבענף ואת הצורך של כל בעל דירה להיות מעורב וקפדן.

חדשות תל אביב מכבדת את זכויות היוצרים ועושה את כל המאמצים לאיתור בעלי הזכויות של היצירות הכלולות בכל הכתבות שלנו ברשת. במידה ומצאתם יצירה שאת/ה בעלי הזכויות עליה ואתם מעוניינים להוריד אותה מהכתבה או להוסיף לה קרדיט, אנא פנו אלינו למייל: tellavivnews@gmail.com

פוסטים קשורים לנושא:

שוק הנדל”ן בהאטה: מלאי דירות חדשות לא מכורות מזנק, תל אביב מובילה בהיצע עתירת דיירים נדחתה: חובת שיפוץ חזיתות בניין ברחוב גורדון בתל אביב דיירי רחוב פרישמן בתל אביב במאבק נגד העירייה: “דרישות שאינן מציאותיות” מכון בקרה תושבי תל אביב עוזבים – באר שבע מתחזקת פרשת עזרה וביצרון: יוסי אברהמי נחקר ושוחרר כיצד ישנה פרויקט פינוי בינוי בנווה שרת את פני השכונה? פערים בעלויות בנייה: תל אביב יקרה כפליים מבאר שבע עיריית תל אביב תחזיר מיליוני שקלים ליזמים בגין גביית יתר