הוועדה המקומית המליצה על אישור תכנית מקיפה להתחדשות עירונית בתל אביב-יפו, שתחליף את תמ”א 38 ותאפשר הוספה של כ-30 אלף יחידות דיור, חיזוק מבנים ישנים ושדרוג המרחב הציבורי.
תל אביב-יפו צועדת לקראת עתיד בטוח ומתחדש
הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בתל אביב-יפו עשתה אמש צעד משמעותי לעבר עתידה האורבני של העיר, כשהמליצה על הפקדת תוכנית תא/5555 לוועדה המחוזית. תוכנית חדשנית זו מהווה כלי תכנוני כולל, שנועד להחליף את מדיניות תמ”א 38 ו”חלופת שקד”, וליצור מסגרת ארכיטקטונית מותאמת אישית לתכנית המתאר של תל אביב-יפו. היוזמה צפויה להוסיף כ-30 אלף יחידות דיור חדשות לעיר, ולשדרג באופן ניכר את איכות החיים של תושביה.
ההיסטוריה של ההתחדשות העירונית בישראל, ובמיוחד בתל אביב, היא סיפור של צורך דחוף במודרניזציה לצד אתגרי תכנון וביצוע. תמ”א 38, תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, הושקה בשנת 2005 במטרה לתת מענה למבנים שנבנו לפני שנת 1980 ולא עמדו בתקנים מחמירים של עמידות לרעידות אדמה. תל אביב, בהיותה עיר ותיקה עם ריבוי מבנים כאלה, הייתה ממוקדי הפעילות של תמ”א 38. אולם, לאורך השנים התגלו חסרונות בתוכנית הארצית, כמו חוסר התאמה למאפיינים הייחודיים של מרקמים עירוניים שונים, היעדר ודאות תכנונית, וקשיים בירוקרטיים. “חלופת שקד” (תיקון 139 לחוק התכנון והבנייה), ניסתה להתמודד עם חלק מהבעיות הללו על ידי מתן סמכויות רחבות יותר לרשויות המקומיות, אך עדיין נדרש כלי מקיף ומותאם יותר. תא/5555 מגיעה כמענה לאתגרים אלו, ומטרתה לייעל את תהליך ההתחדשות העירונית, תוך התחשבות ספציפית בצרכיה הייחודיים של תל אביב-יפו.
מודל חדש להתחדשות עירונית: חיזוק, עיבוי והריסה
הוראות תוכנית תא/5555 יחולו על כ-2,300 מגרשים ברחבי העיר, הכוללים מבנים המוגדרים כ”טעוני חיזוק” על פי חוק. התוכנית מציעה שני מסלולים מרכזיים עבור פרויקטים של התחדשות עירונית: הריסה ובנייה מחדש או חיזוק ועיבוי מבנים קיימים. בשני המסלולים, הדגש הוא על שמירה על קנה המידה העירוני הקיים ועל שילוב שימושים ציבוריים ומסחריים בקומות הקרקע, במטרה ליצור מרחב עירוני תוסס ומגוון. מטרת התוכנית רחבה יותר מחיזוק ומיגון מבנים בלבד; היא כוללת גם הקצאת שטחי ציבור נרחבים שיענו על הגידול הצפוי באוכלוסייה, לצד שדרוג משמעותי של המרחב השכונתי הכולל.
אחת הזוויות הבולטות בתוכנית היא היקף השפעתה ברחבי תל אביב-יפו. הוראות תא/5555 צפויות לחול בעיקר על אזורים ותיקים של העיר, שבהם מצויים מבנים רבים שנבנו לפני עשרות שנים ואינם כוללים ממ”דים (מרחבים מוגנים דירתיים). אזורים אלו, המוגדרים “טעוני חיזוק” בחוק, כוללים בין היתר חלקים נרחבים של הצפון הישן ושל השכונות הדרומיות שבהן הרקמה הבנויה צפופה והבניינים מיושנים. באזורים אלה, התוכנית תאפשר לא רק תוספת של דירות חדשות, אלא גם שדרוג משמעותי של איכות המרחב הציבורי: הרחבת מדרכות, יצירת שטחי מסחר פעילים בקומות הקרקע, והנגשת שטחי ציבור לדיירים ולעוברי אורח. הדבר תואם את המגמה העולמית של פיתוח עירוני בר-קיימא, השואף לשלב בין צרכי דיור לבין איכות חיים עירונית כוללת.
יתרונות וחידושים: ודאות תכנונית והליך רישוי מקוצר
תוכנית תא/5555 מביאה עימה מספר הבדלים מהותיים לעומת תמ”א 38 הקודמת ומציעה יתרונות משמעותיים:
ראשית, התאמה למדיניות עירונית כוללת: בניגוד לתמ”א 38, שהייתה תוכנית ארצית עם כללים כלליים, התוכנית החדשה מותאמת באופן ספציפי למדיניות ולתכנית המתאר של תל אביב-יפו. משמעות הדבר היא שכל פרויקט התחדשות עירונית ייבחן במסגרת חזון עירוני כולל, ולא רק על פי כללים כלליים. גישה זו מאפשרת לעירייה שליטה טובה יותר על הפיתוח העירוני, ומוודאת שפרויקטים חדשים משתלבים בהרמוניה עם המרקם העירוני הקיים ועם צרכי הציבור.
שנית, ודאות תכנונית מוגברת: אחד האתגרים הגדולים ביזמות נדל”ן הוא חוסר ודאות תכנונית. בתמ”א 38, כל יזם או בעל נכס נדרש לנהל משא ומתן נפרד מול העירייה לגבי זכויות הבנייה וההנחיות לכל מגרש. תא/5555 משנה זאת מהיסוד: היא קובעת מראש את זכויות הבנייה וההנחיות לכל מגרש הכלול בה, ובכך מעניקה ודאות תכנונית לכל הצדדים המעורבים בתהליך. יזמים ובעלי נכסים יכולים כעת לבדוק באופן עצמאי את זכויות הבנייה, מה שחוסך זמן, אנרגיה ועלויות משפטיות ותכנוניות משמעותיות.
שלישית, הליך רישוי מקוצר: התוכנית מקצרת באופן דרמטי את לוחות הזמנים להוצאת היתרי בנייה. במקום הצורך להגיש תוכנית מפורטת חדשה לכל פרויקט, היתרי הבנייה יינתנו ישירות ברשות הרישוי, כולל גישה ישירה למורשה להיתר. זהו שיפור בירוקרטי משמעותי, שיאיץ את קצב הפרויקטים ויוריד חסמים בירוקרטיים עבור יזמים ובעלי נכסים כאחד.
ולבסוף, שילוב שימושים ציבוריים ומסחריים: חידוש חשוב נוסף בתא/5555 הוא הדרישה לשלב שימושים ציבוריים ומסחריים בקומות הקרקע של הפרויקטים החדשים. מטרה זו נועדה ליצור מרחבים עירוניים פעילים ומגוונים, ולא רק להוסיף יחידות מגורים. שילוב זה יכול לכלול חנויות קטנות, בתי קפה, מרכזי קהילה, או שטחים ירוקים פתוחים, ובכך לשדרג את חווית החיים העירונית ולהפוך את השכונות לתוססות ונגישות יותר.
היערכות לעתיד ולקונפליקטים: מנגנוני הגנה ועדכון
התוכנית כוללת הוראות עיצוב ופיתוח מפורטות ברמת המגרש ובממשק עם המרחב הציבורי, כדי להבטיח אחידות אדריכלית ושילוב אופטימלי של הפרויקטים בסביבתם. בנוסף, נכלל בה מנגנון עדכון שיבטיח התאמה לצרכים עתידיים ולשינויים דמוגרפיים ותכנוניים בעיר. זהו מרכיב חיוני המאפשר לתוכנית להישאר רלוונטית לאורך זמן ולהתמודד עם אתגרים בלתי צפויים.
נקודה חשובה נוספת בתוכנית תא/5555 היא מנגנון ייעודי לבנייה מחדש של מבנים שנפגעו או ייפגעו באירועים ביטחוניים. לאור המציאות הביטחונית בישראל והעובדה שתל אביב-יפו חוותה בעבר פגיעות ישירות משיגורים, תוספת זו מעידה על ראייה ארוכת טווח והיערכות לאיומים עתידיים. היא מבטיחה שגם במצבי חירום, תהליכי השיקום והבנייה מחדש יהיו מהירים ויעילים, ובכך תורמת לחוסנה ועמידותה של העיר. התוכנית כולה נבנתה גם לאור תיקון 139 לחוק התכנון והבנייה, הידועה כ”חלופת שקד”, שנועדה לייעל ולקצר את תהליכי הרישוי והבנייה בישראל.
בסיכום, תוכנית תא/5555 מהווה אבן דרך משמעותית בפיתוחה של תל אביב-יפו. היא מבטאת גישה מתקדמת להתחדשות עירונית, המשלבת בין הצורך הדחוף בחיזוק מבנים ובהגדלת היצע הדיור, לבין חזון עירוני כולל של עיר בת קיימא, בטוחה, נגישה ופעילה.
חדשות תל אביב מכבדת את זכויות היוצרים ועושה את כל המאמצים לאיתור בעלי הזכויות של היצירות הכלולות בכל הכתבות שלנו ברשת. במידה ומצאתם יצירה שאת/ה בעלי הזכויות עליה ואתם מעוניינים להוריד אותה מהכתבה או להוסיף לה קרדיט, אנא פנו אלינו למייל: tellavivnews@gmail.com
פוסטים קשורים לנושא:
תוכנית המגדלים בכיכר אתרים: אישור, התנגדויות ועתיד המתחם 
עיריית תל אביב-יפו משיקה תוכנית אקלימית כיצד ישנה פרויקט פינוי בינוי בנווה שרת את פני השכונה? תל אביב בעוד עשור- גורדי שחקים של עד 80 קומות הכפלת מסילות החוף יוצאת לדרך פרויקט פינוי בינוי משנה את פני דרך השלום בתל אביב המאבק הציבורי על עתיד כיכר אתרים בתל אביב דירוג Coface Bdi לשנת 2025: תל אביב שומרת על יציבות, הרצליה בפסגה הליך הפקעת מקרקעין לצרכי ציבור בפרויקט המטרו