מחירי השכירות בתל אביב בירידה

צפו בכתבה: 315

עדכון אחרון ב – יום שישי, 17 נובמבר 2023, 18:21 על ידי

בעקבות המלחמה, בכמה ירדו מחירי השכירויות בחודש האחרון ומדוע, מה יקרה בסיום המלחמה ומה ההבדל בשכר דירה בין דירה עם ממ"ד לדירה בלי ממ"ד?

הדעות חלוקות לגבי הכיוון במחירי השכירויות בתל אביב. עד פריצת המלחמה, נראה היה ששום דבר לא יעצור את עליות המחירים בשל עודף הביקושים. ביקושים שמגיעים מכמה כיוונים – צעירים שמגיעים למרכז, צעירים שעוזבים את ההורים, סטודנטים שמחפשים קרבה לאוניברסיטאות, זוגות צעירים, משפחות שלא יכולות להרשות לעצמם לקנות דירה ומבוגרים רבים שהחליטו שהכי טוב להזדקן בעיר שנגישה למרכזי קניות, מרכזי בילוי ועוד. תל אביב מאוד מבוקשת והמחירים בהתאמה עלו, אם כי במתינות בשנה האחרונה על רקע יוקר המחייה והריבית הגבוהה. עכשיו, בעקבות המלחמה, המחירים משנים כיוון.

מלחמה וביקוש לדירות

צעירים רבים חזרו להורים ולא חידשו את חוזי השכירות על רקע המלחמה ודחיית פתיחת הסמסטר באוניברסיטאות. רבים גם גויסו למילואים. לקבל החלטה על שכירות של שנה כשיש אי וודאות גם כלכלית, זו פריבילגיה ורבים לא יכולים לעמוד בה בזמן הזה. אז הם עוברים להורים עד יעבור זעם. קצת מזכיר את תקופת הקורונה ויש לזה השלכות גדולות על שוק השכירות בעיקר בתל אביב.

באזורי הביקוש – ירידה קלה במחירים

באזורי הביקוש בתל אביב יש ירידה במחירים של עד 5%. יש משכירים שמעלים פחות את שכר הדירה בחידושים ומתפשרים על עלייה של פחות מ-5%, יש כאלו שמקפיאים את שכר הדירה לתקופת המלחמה. שוק השכירות מאז המלחמה בעצירה כמעט מוחלטת כשמספר העסקאות מאוד נמוך. במקביל גם שוק עסקאות הרכישה והקנייה של דירות, כמעט על האפס. רק מי שחייב שוכר או קונה דירה.

רבים מהבעלים של דירות שפונו מעדיפים לחכות ולא לרדת במחירי השכירויות. הם רואים בתקופה הזו אירוע קצר. אולי הם צודקים, אף אחד לא יודע מתי תיגמר המלחמה ומה יהיו השלכותיה. צריך גם לזכור שהביקושים הבסיסיים לדיור באזורי הביקוש בתל אביב עדיין גבוהים מאוד ושהעזיבה של השוכרים הצעירים עלולה להתהפך כשהמילואימניקים יחזרו ושהלימודים באוניברסיטה יתחילו. יש הגיון גדול בגישה של המשכירים שמחכים, גם כי אנחנו בסל הכל חודש וחצי בתוך המלחמה. אבל יש גם הגיון גדול בגישה שאומרת שהמחירים ימשיכו לרדת.

הנזקים הכלכליים של המלחמה הולכים ונערמים ובהינתן שכר הדירה שמלכתחילה גבוה (באזורי הביקוש בתל אביב שכר הדירה הממוצע לדירת 2 חדרים הוא כ-6-7 אלף שקל, לדירת 3 חדרים הוא 7.5-8 אלף שקל ולדירת 4 חדרים הוא יכול להגיע ל-10 ואפילו יותר), נראה שרבים לא יוכלו לעמוד בו. זה יגרום להם לנסות לעבור למקומות עם שכר דירה נמוך יותר או כשמדובר בצעירים לחזור להורים.

דירות בלי ממ"ד – ירידה חדה בביקוש

מה שמאוד בולט מאז המלחמה הוא החלוקה הברורה בין דירות עם ממ"ד לדירות בלי ממ"ד. אנשים לא רוצים לגור בדירות בלי ממ"ד והן הופכות להיות נחותות משמעותית מדירות עם ממ"ד. זה יתבטא במחירי הדירות וכמובן שגם במחירי השכירויות.

קשה להעריך בשלב זה את הפער בדמי השכירות בין דירות עם ממ"ד לדירות בלי ממ"ד וגם לא בטוח מה יהיה בעתיד. חזרה לשגרה בעתיד יכולה להשכיח את העניין או להפוך אותו ליחסית בשוליים, אבל נראה שזה יכול להתבטא מבחינה כספית בהוזלה של 500 שקל לפחות בדירות הקטנות ויותר משמעותית בדירות גדולות, לעומת דירות עם ממ"ד.

הגורם העיקרי שישפיע על מחירי השכירות

הגורם העיקרי שישפיע על מחירי השכירות יהיה התחושה וההערכה של האנשים לגבי המצב הכלכלי. אנשים נמצאים בפחד גדול מהעתיד הכלכלי על רקע המלחמה והם חוסכים במקומות שאפשר. שכר דירה מהווה הוצאה גדולה (הדיור הוא רבע ממדד המחירים לצרכן) וככזה הוא גם זה שאפשר להפחית ממנו סכום משמעותי. המעבר להורים של צעירים רבים הוא חיסכון גדול, אבל גם משפחות וזוגות צעירים נמצאים במצב של עצירת הוצאות וחיסכון.

הביטחון התעסוקתי נפגע, אנשים רבים בחל"ת, גם מספר המפוטרים הולך וגדל. במצב כזה, הצורך לחסוך עולה. גם אנשים שמצבם הכלכלי טוב, מכינים כרית ביטחון להמשך. וכך, ההבנה שהשוק נכנס לתקופה קשה, מגדילה עוד יותר את הכוח של השוכרים בדרישה ובקשה להוריד את שכר הדירה או להפחית את העלייה הצפויה על פי ההסכם.

הגורמים שצפויים להוביל לגידול בביקושים להשכרה בתל אביב

לצד הירידה בביקושים מאז המלחמה, בהמשך לכך שהשוק היה בסוג של חולשה גם בחודשים הקודמים, יש גורמים שעשויים לעודד ביקושים בעיר. הגורם הראשון והבולט הוא תהליך ההתחדשות העירונית בתל אביב. מדובר על מאות רבות של מתמחים שעוברים תהליך של התחדשות עירונית, בסדר גדול של כמה אלפי משפחות וזה רק יילך ויגדל.

המשפחות האלו לא יכולות להתגורר בבניין שעובר התחדשות עירונית ורובן ירצו להישאר בסביבה – קרוב לבית ספר, קרוב לחברים, משפחה וכו'. היזם של ההתחדשות העירונית מחויב לספק להם דיור, לרוב המחויבות היא גם בסמיכות יחסית לבניין שלהם. התוצאה היא ביקושים גדולים לשכירות באזורים האלו. כלומר, מעבר לביקוש הבסיסי תהיה תוספת ביקוש שנתית משמעותית של משפחות ודיירים ממבנים של התחדשות עירונית.

זה יהיה לתקופה של שנתיים בערך, כי בסופו של דבר האנשים האלו יחזרו לבניין המשופר, אבל בינתיים מדובר בצורך בדירות נוספות להשכרה. ככל שהיקף ההתחדשות העירונית יגדל , כך הביקושים יגדלו, אבל צריך לזכור שצריך להסתכל על השינוי הכולל – כלומר אלו שצריכים לשכור בעקבות הפינוי מהדירה שלהם בניכוי אלו שחוזרים לבניין שלהם ומשחררים שכירות (כל עוד המגמה של התחדשות עירונית היא גידול אז יהיה עודף ביקוש). מעבר לכך, התחדשות עירונית בסוף מגדילה את היקף הדיור באזורי הביקוש כך שהיא דווקא פתרון מבורך. בסוף הדרך יהיה יותר היצע באזורים האלו, אבל תוך כדי תנועה הביקושים לשכירות יעלו.

פרץ של ביקושים

הבעיה שמדובר בביקושים נקודתיים. כמה פרויקטים של התחדשות עירונית באזור כיכר רבין וגל של ביקושים לשכירות שוטף את האזור. גלים של ביקושים יוצרים עיוות במחירים. הם מקפיצים את המחיר מעבר למה שהיה אמור להיות. ביקושים קבועים מעלים את המחירים בהדרגה, אבל פרץ של ביקושים על היצע קטן, מזניק מחירים. גם בשכר דירה וגם במחירי הדירות. כשמסתכלים היסטורית על שוק הנדל"ן המקומי רואים שההיסטוריה מלאה בפרצים של ביקושים (אחרי ביטול חוק מע"מ, אכזבה ממחיר למשתכן, אחרי הקורונה ועוד).

סיבה נוספת שעל פניו לא אמורה להיות משמעותית, אבל הקבלנים בהתחדשות עירונית מדגישים אותה היא מעבר של תושבים מהדרום למרכז ולתל אביב. מפונים מהדרום עוברים למרכז, אבל גם זה אמור להיות זמני. אל שהזמני הזה יכול להתארך וגם אם זה יהיה לתקופה קצרה זה יתפוס אלפי יחידות דיור. היצע הדירות יצטמצם.

המפונים מקבלים פיצוי גבוה מהמדינה, שמתחיל ב-18 אלף שקל לחודש ועולה למשפחה ממוצעת לכ-24 אלף שקל. בנוסף חלקן יכול להמשיך ולהתפרנס, ואז לגור בשכר דירה בתל אביב יכול להיות לא מאוד קשה כלכלית. ובכלל – במקרים רבים, הם מקבלים דירות במחיר מסובסד מצד קבלנים ובעלי דירות. הרווח הכלכלי של חלק מהם הוא מאוד משמעותי וזה יאפשר להם לגור באזורי הביקוש למרות יוקר המחייה באזורים אלו שעולה על המחירים בצפון ובדרום.

בדוח הכספי של הכשרה התחדשות שעוסקת בהתחדשות עירונית, נכתב כי "בעקבות המלחמה פונו תושביהם של עשרות יישובים בדרום הארץ ובצפון הארץ ליישובים במרכז. בעקבות זאת, צומצם במידה ניכרת היצע הדירות להשכרה בכל רחבי הארץ". הנהלת החברה מדגישה זאת כסוג של סיכון בעסקיה שכן היא אמורה להעביר דיירים מפרויקטים של התחדשות עירונית לשכר דירה באזור, אך הביקוש מצד המופנים עשוי לגישתה להשפיע על הדירות הפנויות ולהעלות את המחירים. בינתיים זה לא קורה. בינתיים יש מגמה בתל אביב של עצירה וקיפאון בשוק לצד ירידת מחירים.

גורם נוסף שיכול להביא לביקושים בעתיד הוא גל האנטישמיות והפגנות התמיכה בחמאס בבירות העולם. מדובר על הפגנות גדולות, חלקן אלימות, כשבמקביל פוגעים ומאיימים על הקהילות היהודיות בערים רבות. ההערכה כעת היא כי יהודים רבים יעדיפו לעזוב את מקום מגוריהם ולעלות לישראל. במצב כזה, יהיה ביקוש נוסף לרכישת דירות ולהשכרת דירות מצד אותם עולים. הקבלנים כבר מציינים זאת בדוחות ובהודעות, אבל קשה מאוד בנקודת הזמן הזו להעריך עד כמה זה יהיה משמעותי.

מאמרים שאולי יעניינו אתכם

חיזבאללה טוען נגיב במתקפה על מרכז תל אביב

מזכ"ל חיזבאללה, נעים קאסם, איים בנאומו ביום רביעי על תגובה חמורה בעקבות חיסולו של מוחמד עפיף, חבר הארגון, והתקיפה הישראלית - קראו עוד

חומר מזהם מסוכן בבית ספר שצמוד לתחנה המרכזית

במרכז סערה שנוצרה בדרום תל אביב, התברר כי משרד להגנת הסביבה בחר להפסיק את מדידת ריכוזי החומר המזהם בנזן בבית - קראו עוד

תא"ל במילואים רועי אלקבץ – יש מעט מדי ילדים מתל אביב בשירות משמעותי ובמכינות קדם צבאיות

בישיבת מועצת עיריית תל אביב, שהתקיימה ב-18 בנובמבר 2024, נשא חבר מועצה ממפלגת "יש עתיד", תא"ל במילואים רועי אלקבץ, דברים - קראו עוד

אדר ארד מונה לראש אגף החינוך בעיריית הרצליה

עיריית הרצליה הודיעה השבוע על מינויו של אדר ארד לתפקיד ראש מינהל חינוך וערכים בעירייה. ארד, תושב כפר-סבא בן 48, - קראו עוד

נעצרו 13 חשודים, ביניהם עורכי דין, בחשד לניצול קורבנות בעלי מוגבלויות

במבצע רחב היקף שהובילה משטרת מחוז תל אביב, יחד עם רשות המיסים ובליווי פרקליטות מחוז תל אביב, נעצרו 13 חשודים, - קראו עוד

אזלו הכרטיסים למופעי האיחוד של "הכבש השישה עשר" תוך 16 דקות בלבד

התרגשות עצומה נרשמה עם פתיחת מכירת הכרטיסים למופעי האיחוד של כוכבי "הכבש השישה עשר". תוך דקות ספורות אזלו כל הכרטיסים - קראו עוד

לא לעצום עיניים קמפיין על אלימות נגד נשים בתל אביב

לקראת יום המאבק הבינלאומי באלימות כלפי נשים שיחול בשבוע הבא (25 בנובמבר), יוצאת עיריית תל אביב-יפו במהלך נרחב להעלאת המודעות - קראו עוד

עימות חריג בגימנסיה הרצליה: עימות בין תלמידים למאבטחי חנות AMPM הסמוכה

אירוע יוצא דופן התרחש השבוע בגימנסיה הרצליה בתל אביב, אחד מבתי הספר העל-יסודיים המובילים בארץ. קבוצת תלמידים מכיתות ט' ו-י' - קראו עוד

שוב אחרי הגשמים חופי ת"א נסגרו לרחצה

המערכת החורפית הראשונה לשנה זו מביאה עמה לא רק גשמים מבורכים אלא גם תקלות תשתיתיות. בשל זרימת שפכים אל הים - קראו עוד

ירי טילים בכל גוש דן

ירי טילים בכל גוש דן

כתב אישום נגד המחבל ששרד את פיגוע הירי הרצחני ביפו: דקה אחר דקה

פרקליטות המדינה הגישה היום (ראשון, 17 בנובמבר 2024) כתב אישום חמור לבית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו נגד אחמד הימוני, בן - קראו עוד

אסף זמיר חיתן זוג בצורה הומוריסטית – וספג ביקורת ברשתות

סגן ראש עיריית תל אביב, אסף זמיר, נקרא לחתן זוג במהלך סוף השבוע והחליט להכניס טוויסט הומוריסטי למעמד. במקום להשתמש - קראו עוד

נעצר צעיר בן 20 בחשד לסחר בסמים בתל אביב

שוטרי מחוז תל אביב עצרו בשעת מעשה חשוד כבן 20 בחשד לסחר בסמים. החשוד נעצר כשהוא רכוב על קטנוע, עליו - קראו עוד

דימיטריוס איטודיס מונה למאמן הפועל תל אביב עם השכר הגבוה באירופה

דימיטריוס איטודיס, מאמן הכדורסל היווני המוערך, מונה באופן רשמי למאמן הראשי של הפועל תל אביב, ובכך קובע שיא חדש בשכר - קראו עוד

דוח משרד התחבורה חושף: 146 ליקויים בתחנה המרכזית בתל אביב

דוח חדש של הרשות הארצית לתחבורה ציבורית למחצית הראשונה של שנת 2024 מצביע על ירידה של 4.5% בממוצע הארצי ברמת - קראו עוד

אייל ברקוביץ' עוזב את רדיו תל אביב אחרי כ-13 שנים

אחרי למעלה מ-13 שנים בתחנה, כדורגלן העבר והפרשן אייל ברקוביץ' החליט לסיים את דרכו ברדיו תל אביב. לדברי מנכ"ל התחנה, - קראו עוד

מכבי תל אביב זכתה בגביע ווינר בפעם ה-11 בתולדותיה

אחרי דרמה גדולה ומשחק הפכפך, מכבי תל אביב חזרה לחייך וזכתה בתואר הראשון שלה לעונת 2024/25, כשניצחה 83:86 את מכבי - קראו עוד

שוטרי תחנת יפו איתרו מטענים מאולתרים ורובה M-16 במהלך מבצע בלימת חירום

במסגרת פעילות אינטנסיבית שמובילה תחנת המשטרה ביפו כחלק ממבצע בלימת החירום שמטרתו להיאבק באלימות ובפשיעה בעיר, אותרו בסוף השבוע כלי - קראו עוד

בית המשפט המחוזי פוסק: הפועל תל אביב תפצה את אוהדיה במיליון שקלים בגין משלוח הודעות "ספאם"

מועדון הכדורגל הפועל תל אביב יפצה 11,126 מנויים בסכום כולל של 1.08 מיליון שקלים, בעקבות משלוח הודעות טקסט פרסומיות שנעשו - קראו עוד

"חבורה של צעירים אלימים": כנופיית קטינים מטילה אימה בתל אביב

הקטינים הזרים שתקפו בגינת לווינסקי בתל אביב -צילום-דוברות המשטרה

כנופיית פשע חדשה, שמורכבת מעשרות בני נוער וקטינים, חלקם ילדי עובדים זרים ואחרים ישראלים, מפיצה פחד ברחובות תל אביב. חברי - קראו עוד

בהולנד בוחנים: תוקפי אוהדי מכבי תל אביב עשויים להיות מוגדרים כטרוריסטים

אירועי האלימות באמסטרדם בסוף השבוע האחרון, שבמהלכם הותקפו אוהדי מכבי תל אביב על ידי קבוצות מאורגנות של מהגרים, ממשיכים לעורר - קראו עוד

תוכנית המגדלים בכיכר אתרים: אישור, התנגדויות ועתיד המתחם

הדמיית המגדלים-הדמיה- סטודיו 84 וישר אדריכלים

לאחר שנים של תכנון, דיונים ומחלוקות, אישרה אתמול (ד') הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה תל אביב-יפו את תוכנית המגדלים בכיכר אתרים. - קראו עוד

פיצוץ חזק נשמע בגוש דן – עדכונים שוטפים

פיצוץ חזק נשמע בגוש דן

קטין מבת ים חשוד בשוד של נתין זר בתל אביב

קטין מבת ים חשוד בשוד של נתין זר בתל אביב, יחד עם שני קטינים נוספים, חברי כנופיית SSQ, שתוקפים ותוקפים - קראו עוד

נתפסו עם סמים ברחוב רובינשטיין ביפו

במהלך פעילות מבצעית של שוטרי יס"מ (יחידת סיור משטרתי) של משטרת מחוז תל אביב ברחוב רובינשטיין ביפו, נעצרו שני חשודים - קראו עוד

הנחות בתחבורה ציבורית לתושבים בתל אביב-יפו דירוג סוציו-אקונומי נמוך

החל מינואר 2025, תושבי שכונות ושטחים בתל אביב-יפו בעלי דירוג סוציו-אקונומי נמוך יהיו זכאים להנחה של 50% על כל אמצעי - קראו עוד

התערבות ממשלת אריתריאה בשחרור תומכיה בהתפרעויות בתל אביב

במהלך השנה האחרונה נחשפו הציבור ורשויות האכיפה למקרה חמור של התפרעויות זרות בדרום תל אביב, אשר תועדו באירועים אלימים ורחבי - קראו עוד

אונס ביפו

ביום שני, ה-11 בנובמבר 2024, התקבלה במשטרת יפו תלונה על מקרה אונס באזור.

רובי קין עזב את מכבי תל אביב כדי להגן על משפחתו מביקורת באירלנד

קלודין קין, רעייתו של המאמן רובי קין, פרסמה פוסט מרגש בחשבון ה-X שלה, בו היא חושפת את המחיר האישי והמשפחתי - קראו עוד

נתפסו עם מצ'טה וסכין

במהלך פעילות מבצעית שערכו שוטרי יס"מ של משטרת מחוז תל אביב ברחוב יפת ביפו, עצרו השוטרים שני רוכבי קטנוע חשודים. - קראו עוד

בטחון, חדשות, נדל"ן