מכה תכנונית לפרויקט יוקרתי ברחוב הירקון 162-164: ועדת הערר המחוזית לתכנון ובנייה בתל אביב ביטלה באופן מוחלט היתר בנייה שניתן לחברת א.פ.צ. השקעות, לטובת הקמת מלון ודירות מגורים. ההחלטה התקבלה בעקבות ערר שהגישו תושבים מקומיים, שטענו לפגיעה חמורה במרקם העירוני ובנוף הים, תוך הפרה של הוראות תוכנית רובע 3 המחייבת. הוועדה קבעה כי איחוד המגרשים שתוכנן היה בלתי חוקי ומהווה חריגה מסמכות.
ועדת הערר ביטלה היתר עקב פגיעה במורשת
ועדת הערר המחוזית לתכנון ובנייה במחוז תל אביב הכריעה השבוע בסוגיה תכנונית עקרונית, והורתה על ביטול מלא של היתר בנייה שהוצא לפרויקט משולב של מלונאות ומגורים ברחוב הירקון 162-164, בסמוך לרחוב ארנון. הפרויקט, שתוכנן על ידי חברת א.פ.צ. השקעות בבעלות היזם ספי צביאלי, כלל הקמת שני בניינים צמודים בגובה של שבע קומות, שהיו אמורים להכיל חמישים וחמישה חדרי מלון ושלושים ושתיים יחידות דיור למגורים.
הבסיס לפרויקט היה איחוד של שני מגרשים נפרדים: מגרש שבו עמד מלון ישן המיועד להריסה, ומגרש סמוך ששימש כחנייה. על איחוד זה התבססה התוכנית המאפשרת את היקף הבנייה הנרחב. תושבי רחוב ארנון הסמוך הגישו ערר מנומק, שבמרכזו טענות נגד המהלך התכנוני. לטענת המערערים, ההיתר עמד בניגוד חזיתי להוראות תוכנית רובע 3, החלה על מרכז העיר. תוכנית רובע 3 קובעת כי מגרשים באזור זה חייבים לשמור על מעמדם כיחידות תכנוניות עצמאיות, והיא מגבילה את שטח הפיתוח המרבי של בלוק לכדי שבע מאות מטרים רבועים בלבד.
שימור המרקם ההיסטורי ואיכות חיי התושבים
מעבר לטענות הפרוצדורליות, הדגישו התושבים את הפגיעה באיכות חייהם ובמרקם ההיסטורי של הרחוב. הם הצביעו על כך שהבנייה המתוכננת, על היקפה וגובהה, תביא לחסימה משמעותית של נוף הים שנשקף מדירותיהם, תגרום להצללה ממושכת ומשמעותית, ותפגע באוורור הטבעי ובאור היום הנכנס לבניינים הקיימים. חשיבות מיוחדת יוחסה למיקום הרחוב, הנמצא בשולי אתר המורשת העולמית “העיר הלבנה”, הדורש הקפדה יתרה על שמירת עקרונות השימור והבנייה הבאוהאוסית.
ועדת הערר, בראשות עורכת הדין שלומית וולף-לוי, קיבלה את רובן המכריע של טענות התושבים. ההחלטה התבססה על הקביעה כי איחוד המגרשים שבוצע על ידי הוועדה המקומית היה בלתי חוקי וחרג מסמכותה. בפרוטוקול ההחלטה הודגש כי היתר הבנייה המוצע “פוגע בערכי השימור של העיר הלבנה ובמרקם העירוני הייחודי” של האזור. הוועדה קבעה כי גם העובדה שאחד המגרשים שימש בעבר כמלון אינה מצדיקה את הסרת ההפרדה התכנונית הנדרשת בין המגרשים. כתוצאה מכך, בוטל ההיתר במלואו והפרויקט הוקפא.
תוכנית רובע 3 והעיר הלבנה כקו אדום
פסיקה זו ממשיכה קו ברור שהתוותה ועדת הערר המחוזית בשנים האחרונות, קו המקשיח את עמדת מוסדות התכנון ביחס לפרויקטים המבקשים לעקוף את הוראות תוכנית רובע 3. התוכנית, שאושרה עוד בשנת 2007 ועודכנה מאז, נועדה לשמר את הדפוס האורבני הייחודי של מרכז תל אביב, המאופיין במגרשים קטנים, בבנייה נמוכה יחסית ובשמירה על רחובות צרים ואנושיים. העיר הלבנה, המוכרת כאתר מורשת עולמית של אונסק”ו, דורשת הגנה מוחלטת לא רק על המבנים המשומרים עצמם, אלא גם על אזורי החיץ והמעטפת המקיפים אותה, אליהם משתייך אזור רחוב הירקון.
החלטת הביטול הנוכחית מצטרפת לפסיקות תקדימיות אחרות. לדוגמה, בעבר בוטל פרויקט מלונאות של רשת בראון ברחוב הירקון 127 באותן נסיבות של פגיעה במורשת ובתב”ע המקומית. כמו כן, היזם הנוכחי, ספי צביאלי, חווה מקרה דומה כאשר היקף הבנייה בפרויקט אחר שלו ברחוב אלנבי צומצם משמעותית בעקבות התערבות ועדת הערר. דוגמאות אלו מבהירות כי השיקולים התכנוניים וההיסטוריים גוברים על האינטרסים הכלכליים של היזמים הפרטיים.
המתח שבין פיתוח ושימור
המקרה על רחוב הירקון ממחיש את המתח התמידי הקיים בערים מרכזיות כמו תל אביב, בין הצורך בהתחדשות עירונית, ניצול יעיל של קרקעות יקרות, והרצון להגדיל את היצע חדרי המלון, לבין החובה הציבורית והמשפטית לשמר את המורשת האדריכלית הייחודית ואת איכות החיים של התושבים הוותיקים. בעוד היזמים רואים באיחוד מגרשים פתרון כלכלי יעיל לאזורים בעלי שווי קרקע גבוה, מוסדות התכנון כפופים לחוק ולתוכניות האב המגדירות את גבולות הפיתוח.
התוצאה של פסיקות מעין אלה היא שהמרחב הציבורי – בדמות נוף פתוח, אור ואוויר – מקבל הגנה משמעותית. עם זאת, ההחלטה צפויה להשפיע על עשרות תוכניות בנייה נוספות באזורים המוגנים על ידי תוכנית רובע 3, מה שיוביל להקשחה נוספת של תנאי ההיתר ולהאטה בקצב הפיתוח באזורי המורשת, ובהכרח תאלץ יזמים לשנות לחלוטין את מתווה התכנון שלהם.
חדשות תל אביב מכבדת את זכויות היוצרים ועושה את כל המאמצים לאיתור בעלי הזכויות של היצירות הכלולות בכל הכתבות שלנו ברשת. במידה ומצאתם יצירה שאת/ה בעלי הזכויות עליה ואתם מעוניינים להוריד אותה מהכתבה או להוסיף לה קרדיט, אנא פנו אלינו למייל: tellavivnews@gmail.com
פוסטים קשורים לנושא:
שינויים בקווי התחבורה בתל אביב לקראת מצעד הגאווה 
האם התחדשות כיכר אתרים תפגע בעיר הלבנה של תל אביב? גינדי החזקות משנה את שוק הנדל”ן בשדה דב עם מחירים חסרי תקדים פרויקט הריסה נרחב ברחוב הירקון בתל אביב: שיבושי תנועה צפויים ראש עיריית בת ים: איחוד עם תל אביב “יישקל בחיוב” בהומור המאבק הציבורי על עתיד כיכר אתרים בתל אביב בית המשפט נגד עיריית תל אביב היטל ההשבחה בגין תכנית השימור תל אביב נערכת למצעד הגאווה: שינויים בתנועה ביהמ”ש ביטל היטלי השבחה לרובעים 3 ו-4 בתל אביב