בית המשפט העליון דחה את ערעורי עיריות תל אביב וירושלים וקבע: אין לנטרל את שווי תמ”א 38 בעת חישוב היטל השבחה בתוכניות התחדשות. הפסיקה האחידה משנה את כללי המשחק וצפויה להפחית משמעותית את חיובי ההיטל על בעלי דירות, עם השלכות כספיות דרמטיות לרשויות המקומיות.
הכרעה תקדימית בעניין היטל ההשבחה
פסק דין משמעותי שניתן לאחרונה בבית המשפט העליון מסמן שינוי מהותי בכל הקשור לגביית היטל השבחה על ידי רשויות מקומיות בישראל. ההכרעה שמה סוף למאמץ ממושך של העיריות לגבות היטל בגין מה שהוגדר כ”התעשרות וירטואלית” של בעלי נכסים, הנובעת מזכויות בנייה מכוח תמ”א 38.
הסוגיה המרכזית שנידונה הייתה האם יש לנטרל את השפעת תמ”א 38 בעת חישוב הפער שבין “מצב קודם” ל”מצב חדש” לצורך קביעת היטל ההשבחה, במקרים בהם אושרה תוכנית מקומית (כדוגמת תוכניות הרובעים בתל אביב) שהפכה את זכויות הבנייה מכוח התמ”א לזכויות ודאיות יותר.
העליון: יש לכלול את שווי תמ”א 38 במצב הקודם
השורה התחתונה של פסיקת שופטי בית המשפט העליון קובעת באופן חד משמעי כי אין לנטרל את השפעת תמ”א 38 בעת חישוב שווי “המצב הקודם”. המשמעות המעשית היא שעליית השווי הנובעת מאישור התמ”א, אשר פטורה בעצמה מהיטל השבחה, תילקח בחשבון כשוויו הבסיסי של הנכס. כתוצאה מכך, הפער בין “המצב הקודם” ל”מצב החדש” יצטמצם משמעותית, ובהתאם יפחת גם היטל ההשבחה הנדרש.
הפסיקה היא כללית ומחייבת את כלל הרשויות המקומיות בארץ, ובכך היא שמה קץ לניסיונות גבייה דומים ברחבי המדינה. מומחים בתחום מעריכים כי ההפסד הכספי לעיריית תל אביב לבדה עשוי להגיע לעשרות מיליארדי שקלים, בעוד שההפסד הכולל לקופות העיריות בטווח הקצר מוערך במאות מיליוני שקלים.
הרקע המשפטי והמאבק מול הרשויות
פסק הדין ניתן בעקבות דחיית ערעורים שהוגשו על ידי ועדות התכנון והבנייה של תל אביב וירושלים. הערעורים הוגשו לאחר שבתי המשפט המחוזיים קיבלו את טענות העותרים, ביניהם עמדתו של תושב חוץ שחוייב בהיטל של כמיליון שקל על שתי דירות בתל אביב. עורך דין בנימין קריתי, שייצג את המוכר באותו מקרה, מסר כי העירייה תצטרך כעת להחזיר סכומי עתק לבעלי הדירות.
המאבק המשפטי הזה הוגדר על ידי גורמים שונים כעימות בין הפרט לבין הרשויות המקומיות החזקות, אשר זכו לתמיכתה של היועצת המשפטית לממשלה ומרכז השלטון המקומי. העיריות טענו בערעורן כי ביטול הגבייה עלול לפגוע בקופה הציבורית באופן “אנוש” ולסכל את תכלית היטל ההשבחה ומהות התמ”א.
נימוקי השופט אלכס שטיין
השופט אלכס שטיין, שישב בהרכב שדחה את הערעור פה אחד, נימק את ההחלטה באופן ברור. הוא קבע כי בעת ביצוע שומת “המצב הקודם” אין מקום להפחית משווי השוק של המקרקעין את השפעת תמ”א 38 על שווים. לדבריו, “עליית הערך אשר נובעת מתמ”א 38 ככזאת, מבלי שהוצא היתר בנייה, אינה מכוננת אירוע מס המוגדר בחוק כהיטל השבחה”.
השופט שטיין הוסיף והדגיש כי נטרול השפעת התמ”א על מנת לגבות היטל השבחה חורג מגבולות הדין בשל היעדר קשר סיבתי בין התעשרות בעל הנכס לבין התוכנית המשביחה המאוחרת יותר. בכך, למעשה, נוטרל באופן מעשי היטל ההשבחה בפרויקטים רבים של התחדשות עירונית, ובפרט באזורי הרובעים 3 ו-4 בתל אביב ובשכונת רחביה בירושלים.
חדשות תל אביב מכבדת את זכויות היוצרים ועושה את כל המאמצים לאיתור בעלי הזכויות של היצירות הכלולות בכל הכתבות שלנו ברשת. במידה ומצאתם יצירה שאת/ה בעלי הזכויות עליה ואתם מעוניינים להוריד אותה מהכתבה או להוסיף לה קרדיט, אנא פנו אלינו למייל: tellavivnews@gmail.com