שיא של עשורים במלאי הדירות הלא מכורות במוקד הביקוש של ישראל

נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מצביעים על תמורות קיצוניות בשוק הנדל”ן התל אביבי כאשר כמות הדירות החדשות הממתינות לרוכשים הגיעה לרף של כמעט עשרת אלפים יחידות דיור במקביל להאטה משמעותית בקצב המכירות

היפוך מגמה במעוז הנדל”ן הישראלי

העיר תל אביב-יפו, שנתפסה במשך שנים כיעד חסין למשברים כלכליים וכמוקד ביקוש קשיח, ניצבת כיום בפני מציאות תכנונית ושיווקית שלא נראתה כמותה עשרות שנים. בעוד שבעבר כל יחידת דיור חדשה זכתה למספר רב של מתמודדים, הרי שנכון לתחילת שנת 2026, נערמו במחסני הנדל”ן של העיר 9,810 דירות חדשות שטרם נמצא להן קונה. הנתונים המדאיגים ביותר נוגעים ליחס שבין המלאי הקיים לבין יכולת הספיגה של השוק; עם קצב מכירה חודשי ממוצע של 233 דירות בלבד, יידרשו כ-42 חודשים – שהם שלוש שנים וחצי – כדי לרוקן את המדפים, וזאת מבלי לשקלל פרויקטים חדשים הצפויים לצאת לדרך.

האם הקיפאון במכירות הוא תופעה מקומית או כלל ארצית?

למרות שתל אביב מובילה במספרים המוחלטים ובעומק המלאי, הנתונים מעידים על תופעה רחבה בהרבה. ברחבי מדינת ישראל נצבר מלאי של כ-83,630 דירות חדשות שטרם נמכרו. בקצב השיווק הנוכחי, יחלפו כ-30.5 חודשים עד שהיצע זה ימצא את דרכו לידי הציבור. עם זאת, הייחודיות של המשבר בתל אביב נובעת מהיותה העיר היקרה והמרכזית ביותר, מה שמעיד על כך שהלחץ הכלכלי הצליח לחדור גם אל הקהלים האמידים ביותר ואל המשקיעים המתוחכמים, שבעבר מיהרו לנצל כל הזדמנות רכישה בעיר.

אילו גורמים הובילו להיווצרות מלאי הדירות העצום?

הסיבות למשבר המלאי מורכבות ומשלבות מספר גורמים כלכליים ופסיכולוגיים. למרות ירידות מחירים מתונות שנרשמו בשיעורים של 5% עד 10%, רמת המחירים האבסולוטית בתל אביב נותרה גבוהה מאוד ובלתי מושגת עבור חלקים נרחבים מהאוכלוסייה. לכך נוספו הגורמים הבאים:

• סביבת הריבית: למרות ניצני ירידה בשיעורי הריבית, עלויות המימון עדיין מכבידות על משקי בית ומקשות על נטילת משכנתאות גבוהות המאפיינות רכישות במרכז.

• ציפייה לירידות מחירים: רוכשים פוטנציאליים נוקטים בעמדת המתנה מתוך הנחה כי עודף ההיצע יאלץ את הקבלנים להעמיק את ההנחות בחודשים הקרובים.

• אי-ודאות פוליטית: שנת הבחירות הנוכחית מייצרת חוסר ודאות בנוגע למדיניות המיסוי והדיור העתידית, מה שגורם לרבים להקפיא החלטות כלכליות כבדות משקל.

• הפער בין הערים: בעוד שבירושלים נרשמו מחירי שיא, בתל אביב המגמה הפוכה, דבר היוצר בלבול בקרב המשקיעים בנוגע לכיוון השוק בטווח הארוך.

כיצד מנסים הקבלנים להתמודד עם היצע הדירות הגבוה?

מול המלאי המצטבר והחובות הרובצים עליהם, חברות הבנייה פועלות בנחישות לגיוס רוכשים באמצעות סדרת הטבות שחלקן ישירות וחלקן עקיפות. הקבלנים נטשו את שיטות המימון המורכבות שהוגבלו על ידי הרגולציה ועברו למבצעים מוחשיים יותר. בולטת במיוחד התופעה שבה מוצעות הנחות ישירות של 200 עד 300 אלף שקלים ממחיר הדירה הרשמי. בנוסף, חברות רבות מציעות סבסוד של ריבית המשכנתא למשך מספר שנים, חבילות שדרוג יוקרתיות למטבחים וריצוף, וגמישות חסרת תקדים בלוחות התשלומים כדי להתאים את העסקה ליכולת התזרימית של הקונה.

האם חזרת המשקיעים לשוק מסמנת את תחילת השינוי?

בחודשים האחרונים נרשמה תנועה זהירה של משקיעים שחוזרים לבחון נכסים בתל אביב, בעיקר בשל העלייה היחסית בתשואות משכירות אל מול האלטרנטיבות בשוק ההון. ניתוח נתוני המכירות מגלה כי עיקר הגידול בפעילות זו התרכז בשני פרויקטים גדולים שהחלו שיווק בנובמבר האחרון. פרויקטים אלו נהנו מהצלחה יחסית הודות להטבות משמעותיות שכללו הנחות במחיר וסבסוד ריביות. אלמלא מבצעי שיווק אלו, קצב המכירות הכללי בעיר היה נמוך משמעותית, מה שמעיד על כך שהשוק מונע כיום בעיקר מהזדמנויות נקודתיות ולא מביקוש טבעי ורחב.

מהי משמעות הזינוק בשיעור ביטולי העסקאות?

אחד הנתונים המטרידים ביותר עבור הענף מגיע מכיוון ביטולי החוזים. לפי נתוני משרד האוצר, קיימת עלייה חדה בביטולי עסקאות שנחתמו בשנתיים האחרונות. בעוד שבעסקאות משנת 2021 שיעור הביטולים עמד על חצי אחוז בלבד, הרי שבעסקאות שנחתמו במהלך 2023 זינק שיעור זה ל-3.6%. הנתון מלמד על רוכשים שמתקשים לעמוד בהתחייבויות הכספיות או כאלו שמעדיפים לספוג קנסות ביטול מאשר להשלים רכישה של נכס שערכו עלול לרדת, מה שמעמיק עוד יותר את משבר האמון מול הקבלנים ומגדיל את המלאי הלא מכור בתיקי החברות.

כיצד ישפיע המלאי הקיים על שוק השכירות ועל מחירי הדיור העתידיים?

עודף ההיצע של דירות חדשות עשוי להוביל בטווח הקצר ללחץ על שוק השכירות, שכן קבלנים עשויים להעדיף להשכיר דירות מוכנות במקום להשאירן ריקות. עם זאת, התמונה הגדולה מורכבת יותר; כמות הדירות העצומה משמשת כמשקולת על מחירי המכירה ומונעת מהם לזנק חזרה למרות ירידת הריבית. השאלה המרכזית שנותרה פתוחה היא האם הקבלנים יצליחו להחזיק מעמד מבלי להגיע למצוקה תזרימית חריפה, או שמא נראה בחודשים הקרובים מבצעי חיסול אגרסיביים יותר שישנו את מפת המחירים בעיר ללא היכר עד לסוף העשור הנוכחי.

חדשות תל אביב מכבדת את זכויות היוצרים ועושה את כל המאמצים לאיתור בעלי הזכויות של היצירות הכלולות בכל הכתבות שלנו ברשת. במידה ומצאתם יצירה שאת/ה בעלי הזכויות עליה ואתם מעוניינים להוריד אותה מהכתבה או להוסיף לה קרדיט, אנא פנו אלינו למייל: tellavivnews@gmail.com

פוסטים קשורים לנושא:

שוק הנדל”ן בהאטה: מלאי דירות חדשות לא מכורות מזנק, תל אביב מובילה בהיצע צניחה במכירת דירות חדשות בת”א, חיפה וב”ש: מה קורה בשוק הנדל”ן? גינדי החזקות משנה את שוק הנדל”ן בשדה דב עם מחירים חסרי תקדים האטה נמשכת בשוק הדיור: מחירי הדירות בתל אביב צנחו ברבעון השלישי קיפאון בשוק הנדל”ן מחירי השכירות בתל אביב בירידה שוק הדיור בישראל: נמשכת התקררות מכירות, חשש מפני זינוק במחירי השכירות תושבי תל אביב עוזבים – באר שבע מתחזקת זינוק בהתחלות הבנייה בתל אביב ב-2025: ניתוח נתוני הלמ”ס