תוכנית המתאר החדשה של הוועדה המקומית ואגף תכנון העיר תגדיר מחדש את אומדן שטחי המסחר בשכונות, תסווג את הרחובות לתשעה טיפוסים שונים ותחייב שקיפות מרבית בחזיתות בקומת הקרקע.
המאבק בחזיתות האטומות: הגדרת חזית מסחרית פעילה ומקיימת
עיריית תל אביב-יפו שוקדת בימים אלו על גיבושו של מסמך מדיניות תכנוני מקיף וחדשני, אשר עתיד לשנות לחלוטין את פני הרחובות והמרחב הציבורי בעיר. המדיניות החדשה, שנחשפת כאן לראשונה, שמה לה למטרה להעצים ולפתח את החזיתות המסחריות הפעילות לאורך צירי התנועה והשכונות, תוך צמצום הקמתם של מרכזי קניות סגורים ומניעה מוחלטת של תופעת ה”חנויות השחורות” (Dark Stores) במפלסי הקרקע. המהלך נולד מתוך צורך הנדסי ואסטרטגי לתת מענה לשינויים העמוקים שחלו בשני העשורים האחרונים בהרגלי הצריכה, באופי העבודה ההיברידית ובשימוש הדיגיטלי, אשר הואצו בעקבות משבר האקלים והמגפה העולמית, ומאיימים לפגוע בלכידות הקהילתית ובעסקים המקומיים הקטנים.
אילו כלים מציעה המדיניות לחלוקת שטחי המסחר וסיווג הרחובות?
יזמית המדיניות היא הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, באמצעות אגף תכנון העיר והיחידה לתכנון אסטרטגי, בשיתוף חברת היועצים “בילד אסטרטגיה אורבנית” וד”ר קרן מיטרני. עד כה נקבעו מאפייני המסחר בכול תוכנית מפורטת בנפרד, ללא ראייה כוללת מעבר להנחיות הכלליות של תוכנית המתאר תא/5000. מסמך המדיניות החדש נועד לגשר על הפער הזה באמצעות מתודולוגיה ספציפית המחולקת לשלבים אופרטיביים:
-
שלב כמותי (“כמה”): אספקת אומדן מדויק למתכננים של סך שטחי המסחר הנדרשים בכל שכונה ורחוב באמצעות נוסחה קבועה. הנוסחה משקללת את מספר התושבים, המועסקים והמבקרים העתידיים באזור, תוך יצירת אבחנה ברורה בין אזורים מוטי מגורים לאזורים מוטי תעסוקה ומבקרים, כדי למנוע עודף היצע או ביקוש.
-
שלב מיקומי (“איפה”): בחינת הפוטנציאל המסחרי של כל רחוב על פי שני פרמטרים מרכזיים: תפקוד תנועתי (חשיבות לתנועה מוטורית) ותפקוד מרחבי (חשיבות כשטח לשהייה ופעילות אנושית). שקלול הפרמטרים יסווג כל רחוב בעיר לאחד מתוך תשעה טיפוסי רחובות עירוניים מוגדרים.
מהן ההנחיות החדשות לגבי “חנויות שחורות” וגמישות שימושים?
על מנת לאפשר לרחוב העירוני להוות כלי קיבול גמיש המסתגל לתמורות השוק, המדיניות ממליצה להימנע מהגדרת שימושים ספציפיים וצרים בבתי העסק. במקום זאת, יותרו מקבצי שימושים רחבים, כולל שילוב של סדנאות, מבני ציבור ושירותים קהילתיים המקיימים אינטראקציה חיובית עם עוברי האורח. מנגד, נקבע איסור מפורש על פתיחת “חנויות שחורות” ושימושי אחסנה או תפעול לוגיסטי בחזיתות הפונות לרחוב. חנויות שחורות, המשמשות כמחסנים לוגיסטיים סגורים לליקוט מהיר של הזמנות מקוונות (Quick Commerce) ללא אירוח קהל, מייצרות חזיתות אטומות ומנותקות. העירייה מבקשת למנוע פגיעה זו בחיוניות העירונית ולשמור על מפלס רחוב שקוף, מודרני, אקטיבי ומזמין.
מהם הסטנדרטים האדריכליים ואחוזי החזית הפעילה בבניינים?
המסמך החדש מציג הוראות בינוי ופיתוח נוקשות שמטרתן להבטיח את השתלבות החנויות במרחב האדריכלי ומניעת קונפליקטים תפעוליים במבנים מעורבי שימושים. ההנחיות קובעות קווי בניין “אפס” המחברים את העסק באופן רציף למדרכה ללא גידור או מכשולים, ומחייבות ריכוז של מערכי הלוגיסטיקה, הפריקה והטעינה בתת-הקרקע. כמו כן, נקבעו אחוזים מינימליים ברורים לייעוד החזיתות בקומת הקרקע ברחובות בהם הוגדרה חזית מסחרית פעילה:
-
באזורי ייעוד למגורים ולאורך צירי מתע”ן: לפחות 70% מחזית הבניין בקומת הקרקע תיועד למסחר.
-
באזורי ייעוד לתעסוקה ומשרדים: לפחות 50% מחזית הבניין בקומת הקרקע תיועד למסחר.
-
גודל יחידות ומקצב עירוני: כדי לייצר מקצב עירוני תוסס, ייקבעו שטחי מינימום של 15 מ”ר לחנות חזיתית ו-25 מ”ר ליחידה פנימית, לצד הגבלת אורך חזית החנות בהתאם לגודל המגרש.
כיצד ישפיעו הוראות העיצוב על חלונות הראווה והסורגים ברחוב?
בפרק התכנון והעיצוב של החזית המסחרית, שמה התוכנית דגש מיוחד על הממשק הפיזי בין בית העסק לרחוב. היזמים והאדריכלים יידרשו לתכנן גובה קומה מסחרית מותאם, חלונות ראווה בעלי שקיפות מרבית וכניסות נגישות וישירות ממפלס המדרכה, ללא מדרגות מפרידות. בנוסף, נקבעה חובה לעיצוב אחיד של מערכות השילוט וההצללה (סוככים) של בתי העסק, ושילוב מובנה של המערכות הטכניות והסורגים בתוך החזית עצמה. על פי התקנות החדשות, חל איסור על התקנת סורגים אטומים, והסורגים מחויבים להיות בעלי מבנה פתוח המאפשר קשר עין מתמיד עם פנים החנות גם בשעות הלילה, ליצירת תחושת ביטחון ושפה תכנונית אחידה ומודרנית.
חדשות תל אביב מכבדת את זכויות היוצרים ועושה את כל המאמצים לאיתור בעלי הזכויות של היצירות הכלולות בכל הכתבות שלנו ברשת. במידה ומצאתם יצירה שאת/ה בעלי הזכויות עליה ואתם מעוניינים להוריד אותה מהכתבה או להוסיף לה קרדיט, אנא פנו אלינו למייל: tellavivnews@gmail.com
פוסטים קשורים לנושא:
יפו מתחדשת: אושרה תוכנית פינוי-בינוי ל-810 דירות חדשות ליד המכללה האקדמית מהפכת הבריאות בצפון תל אביב קמפוס שיקומי חדשני יוקם בשדה דב מהפכה בשוק ההון המקומי יום מסחר ראשון ביום שישי בבורסת תל אביב מהפכה דיגיטלית: עיריית תל אביב-יפו וחברת נס השיקו מערכת רישוי עסקים מתקדמת סוף לפרשת הסחיטה בתל אביב: מאסר לג’רושי וחבריו כתב אישום: בעל עסק בנחלת בנימין ביצע מעשה מגונה הבורסה בתל אביב שברה שיאים היסטוריים בשנת 2025 המהפכה האורבנית של תל אביב: מהעיר הלבנה למנהטן הישראלית רשות המסים חוקרת חשד להעלמת הכנסות במיליונים נגד סוחר קריפטו מתל אביב זינוק בהתחלות הבנייה בתל אביב ב-2025: ניתוח נתוני הלמ”ס מהפכה בנתיבי איילון: אושר חזון שדרוג מחלף וולפסון מהפכת האופניים בתל אביב 2026: ביטול 1,200 חניות והקמת אוטוסטרדות דו-גלגליות