גינדי החזקות משנה את שוק הנדל”ן בשדה דב עם מחירים חסרי תקדים

חברת גינדי החזקות הודיעה על שיווק דירות בפרויקט היוקרתי “VOGUE” בשדה דב בתל אביב במחיר של 49 אלף שקל למ”ר, נמוך בעשרות אחוזים ממחירי השוק הנוכחיים באזור.

מהלך אסטרטגי: גינדי מציעה דירות במחיר מפתיע ברובע היוקרתי

חברת גינדי החזקות הכריזה אמש (שלישי) על מהלך שצפוי לטלטל את שוק הנדל”ן ברובע שדה דב החדש בתל אביב. החברה החלה בקמפיין לשיווק דירות בפרויקט “VOGUE”, הכולל 708 יחידות דיור, במחיר התחלתי של 49 אלף שקל למטר רבוע. מחיר זה נמוך באופן משמעותי, בכ-35% מהמחיר הממוצע של דירות שנמכרו עד כה באזור, העומד על כ-80 אלף שקל למ”ר. המשמעות המיידית היא שדירה ממוצעת בשטח של 90 מ”ר בפרויקט תוצע תמורת כ-4.5 מיליון שקל, זאת לעומת מחיר של כ-7 מיליון שקל לדירה דומה בפרויקטים אחרים בשכונה. על פי גורמים בכירים בחברה, מטרת המהלך היא לשווק את מרבית יחידות הדיור במחיר זה, מתוך ציפייה למכירה מהירה ומוצלחת של הפרויקט כולו.

השלכות המהלך על רובע שדה דב והשוק הארצי

ההחלטה של גינדי החזקות להציע מחירים אגרסיביים צפויה להשפיע באופן מיידי על רובע שדה דב. קונים פוטנציאליים, העורכים סקר שוק, צפויים להעדיף את הצעתה של גינדי, אלא אם יזמים מתחרים יצליחו להציג יתרונות משמעותיים או יבחרו להפחית את מחיריהם. אך ההשפעה של טלטלה זו עשויה לחרוג מגבולות רובע שדה דב. ראשית, היא עשויה לגרום לקונים שחשבו שרכישת דירה בתל אביב אינה בהישג ידם לשקול מחדש את אפשרויותיהם. שנית, הערכות שווי ותוכניות עסקיות שמכינים שמאי מקרקעין מבוססות על מחירי עסקאות עדכניות. ככל שגינדי תמכור יותר דירות במחיר האטרקטיבי, כך הערכות השווי יתיישרו בהתאם, מה שעשוי להוביל לירידת מחירי קרקעות ודירות גם באזורים נוספים בתל אביב, ואף מחוצה לה. מהלך זה של גינדי מסמן, אולי, את ראשיתה של מגמה של התמתנות ואף ירידת מחירים בשוק הנדל”ן היוקרתי של תל אביב.

מאפייני פרויקט VOGUE וסטנדרט הבנייה

פרויקט “VOGUE” של גינדי החזקות ממוקם אסטרטגית על שני מגרשים בצדו המזרחי של רחוב אבן גבירול העתידי, בנקודת המפגש עם רחוב איינשטיין. הפרויקט, הנמצא במרחק של כ-250 מטרים בלבד מקו החוף, יכלול סך הכל 708 יחידות דיור שיפוזרו בשלושה מגדלים: שני בניינים בני 9 ו-20 קומות, ומגדל מגורים אחד מרכזי שיתנשא לגובה של 45 קומות. על פי הנחיות עיריית תל אביב, כל הבניינים ברובע החדש, ובכללם אלה של גינדי, יחופו באלומיניום ויכללו קירות מסך, בהתאם לסטנדרט התכנוני המחמיר שנקבע לשכונה. מעבר לכך, הפרויקט יציע סטנדרט מגורים יוקרתי הדומה למלון 5 כוכבים, הכולל מתחם בריאות עם חדר כושר, בריכות שחייה, סאונה, וכן חללי עבודה וטרקלין דיירים. תמהיל הדירות בפרויקט מגוון, וכולל בין היתר דירות 2 ו-3 חדרים, שצפויות להיות מוצעות במחירים נמוכים יותר מהממוצע, ובכך להנגיש את הכניסה לרובע לקהלים רחבים יותר. חשוב לציין כי המאפיינים התכנוניים והסטנדרט הגבוה של הפרויקט דומים מאוד לאלו של בניינים אחרים שכבר משווקים ונמכרים בשדה דב, מה שמחזק את ההשערה כי המחיר האטרקטיבי של גינדי הוא אסטרטגיה שיווקית ולא שיקוף של איכות בנייה נמוכה.

השוואת מחירים ועלויות קרקע מול יזמים אחרים

כדי להבין את גודל הפער בין הצעת המחיר של גינדי לתחזיותיהם של יזמים אחרים הפועלים במתחם, ניתן לבחון את הדיווחים הכספיים של חברות ציבוריות. כך למשל, חברת י.ח. דמרי, שבבעלותה שני מגרשים בשדה דב, רכשה מגרש לבניית 450 דירות לפני כשנה, וזכתה במכרז למגרש נוסף לבניית 275 דירות בסוף מרץ השנה. בדיווחיה לבורסה, דמרי מעריכה כי הדירות במגרש שרכשה לפני כשנה יימכרו בטווח של 60-64 אלף שקל למ”ר. מגרש זה נהנה מיתרונות כמו קרבה לתל אביב הוותיקה וזמינות לבנייה מיידית, אף שהוא רחוק יותר מהים וסמוך לרחוב לוי אשכול.

דוגמה בולטת נוספת היא קבוצת חג’ג’, שזכתה בפברואר השנה במכרז של רשות מקרקעי ישראל לבניית 350 דירות במגרש הצמוד מצפון למגרשים של גינדי. בדיווחיה לבורסה, חג’ג’ העריכה כי תמכור דירות במחיר של 90 אלף שקל למ”ר – גבוה ב-83% מהמחיר שמציעה גינדי. חג’ג’ אף ציינה כי רווח של 15% מההכנסות, הנחשב רף מינימלי לפרויקט בטוח, מחייב מכירת דירות במחיר של 65 אלף שקל למ”ר. ניתוח עלויות הרכישה חושף פערים משמעותיים: חג’ג’ שילמה עבור המגרש שלה 803 מיליון שקל (כולל פיתוח), שהם כ-2.3 מיליון שקל לקרקע עבור יחידת דיור. לעומת זאת, גינדי החזקות נקטה בגישה זהירה יותר ושילמה 1.2 מיליארד שקל עבור כמות כפולה של דירות (708 יחידות), מה שמתורגם לכ-1.7 מיליון שקל לקרקע עבור יחידת דיור – עלות נמוכה משמעותית שאפשרה לה להציע מחיר מכירה אטרקטיבי יותר.

גורמים המשפיעים על מחירי הנדל”ן בשדה דב

המהלך של גינדי החזקות מגיע על רקע שינויים משמעותיים בשוק הנדל”ן, המושפעים מפעילותם של שלושה גופים מרכזיים: בנק ישראל, רשות מקרקעי ישראל ועיריית תל אביב. העלאות הריבית של בנק ישראל הובילו להתייקרות משמעותית של המשכנתאות, ובמקביל, הבנק הגביל את יכולת הקבלנים להציע מבצעי מימון הכוללים דחיית תשלום משמעותית למועד המסירה.

מנגד, רובע שדה דב מתאפיין בהיצע דירות חסר תקדים. התוכנית החלה לאחר סגירת שדה התעופה ההיסטורי, שהיה סמל לשערי הכניסה האוויריים של תל אביב. הפינוי אפשר הקמת מתחם מגורים חדש, רחב ידיים ויוקרתי. התוכנית החלה לקרום עור וגידים עם פרסום המכרזים הראשונים על ידי רשות מקרקעי ישראל באוגוסט 2021, במתחם הדרום-מזרחי של הרובע, שאפשר בניית כ-1,700 דירות. חברות כמו קנדה ישראל ואביסרור, שזכו במכרזים אלו, כבר מכרו מאות דירות במחיר ממוצע של כ-80 אלף שקל למ”ר. גם קבוצת נחמיאס, שזכתה במכרז נוסף במרץ 2022, השלימה עשרות עסקאות.

רשות מקרקעי ישראל שיווקה עד כה מגרשים לבניית כ-9,000 דירות מתוך סך של 16 אלף דירות המתוכננות להיבנות בשלושה מתחמים ברובע שדה דב. היצע זה כולל כ-5,900 דירות למכירה רגילה, כ-2,500 יחידות להשכרה ארוכת טווח, ו-650 יחידות דיור מוגן. יתר הדירות נמצאות בבעלות בעלי קרקעות פרטיים, שגם הם החלו לקדם תוכניות בנייה. היצע חסר תקדים זה של דירות, הממוקם כולו ברובע מגורים חדש הקרוב לים, משנה את כללי המשחק בשוק. בנוסף, רובע שדה דב יכלול 61 מגדלי מגורים בגובה של למעלה מ-30 קומות, מה שיהפוך את מגדלי היוקרה, שעד כה היו נדירים, למראה שכיח יותר. נראה כי בגינדי החזקות זיהו את שינויים אלה בשוק והחליטו להשתמש בקלף המנצח – מחיר אטרקטיבי – כדי למשוך קונים ולהבטיח את הצלחת הפרויקט.

חדשות תל אביב מכבדת את זכויות היוצרים ועושה את כל המאמצים לאיתור בעלי הזכויות של היצירות הכלולות בכל הכתבות שלנו ברשת. במידה ומצאתם יצירה שאת/ה בעלי הזכויות עליה ואתם מעוניינים להוריד אותה מהכתבה או להוסיף לה קרדיט, אנא פנו אלינו למייל: tellavivnews@gmail.com

פוסטים קשורים לנושא:

חל”ת, פיצוי לעסקים ותשלום על נזקי מלחמה מחירי השכירות בתל אביב בירידה ההרשמה להגרלה הבאה של דירה בהנחה תפתח ביום שני, ה-27.5.2024, בתל אביב  11,000 דירות יוקמו בשדה דב פרויקט פינוי בינוי משנה את פני דרך השלום בתל אביב קיפאון בשוק הנדל”ן התחדשות עירונית בדרך השלום בתל אביב עיריית תל אביב-יפו פתחה את ההרשמה להגרלת דירות בהישג יד לשנת 2025 צניחה במכירת דירות חדשות בת”א, חיפה וב”ש: מה קורה בשוק הנדל”ן?