שניים ממתחמי הקרקע המורכבים והרגישים ביותר בעיר עולים לכנסת ברקע מבוי סתום; ארגון הקבלנים מציע מהפך תכנוני: העברת נס לגויים למסלול ותמ”ל מהיר והפרטת שיקום כפר שלם לידי השוק הפרטי.
הדיון בכנסת מגיע בעקבות מספר הצעות לדיון מהיר שהוגשו בתחילת השנה על ידי חברי הכנסת קטי שטרית (הליכוד), מירב כהן (יש עתיד) ועופר כסיף (חד”ש). במוקד הביקורת עומד מתווה הפיצוי שגיבשה רשות מקרקעי ישראל (רמ”י) עבור כ-150 המשפחות הוותיקות המחזיקות בקרקע בנס לגויים, חלקן מתגוררות במקום מאז קום המדינה. חברי הכנסת הגדירו את המתווה, שנע בין מאות אלפי שקלים ל-2.8 מיליון שקלים לדירה, כ”מעליב ובלתי הגון” וכזה המתבסס על “טענה משפטית חלולה של זיקה מוחלשת לקרקע” בשל העובדה שרבים מהתושבים אינם רשומים בטאבו אלא מוגדרים כדיירים מוגנים או מחזיקים ותיקים.
מתחם נס לגויים נכלל בתוכנית “נווה עופר החדשה – נס לגויים (תא/4100)”, שאושרה עוד בשנת 2017. התוכנית משתרעת על פני 214 דונם וכוללת הקמת שכונה מודרנית עם כ-1,600 יחידות דיור, שטחי מסחר ומלונאות. למרות הפוטנציאל, המדינה גילגלה את חובת הפינוי וההתדיינות המשפטית אל היזמים הפרטיים שזכו במכרזים (כמו חברת י.ח דמרי וקרן ריאליטי, שרכשה מגרש ל-500 יח”ד ב-350 מיליון שקל ומכרה חלק ממנו לפי שווי של 450 מיליון שקל). בית המשפט המחוזי כבר קבע כי לא ניתן יהיה להתקדם לשלב האכלוס ללא הסדרת הפיצויים, ובימים אלה אף מתנהלת עתירה בנושא בבית המשפט העליון.
דרישת הקבלנים: מסלול עוקף ותמ”ל ליצירת “כרית כלכלית”
לקראת הדיון המכריע, העביר ארגון הקבלנים והבונים מחוז תל אביב והמרכז נייר עמדה תקיף לוועדה. בארגון טוענים כי המבנה הכלכלי והתכנוני הנוכחי של נס לגויים אינו יישים, ומציב “משקולת כלכלית בלתי סבירה” על כתפי היזמים. לטענתם, ללא ודאות משפטית והגדלת זכויות הבנייה, הפרויקט נידון לשיתוק ממושך.
הפתרון שמציע ארגון הקבלנים הוא שינוי כיוון דרמטי: העברת המתחם כולו למסלול תכנון מחודש בוותמ”ל (הוועדה למתחמים מועדפים לדיור). תכנון ותמ”לי יאפשר, לשיטתם, להגדיל משמעותית את זכויות הבנייה ולצופף את השכונה. ציפוף זה ייצר “כרית כלכלית” מאסיבית שתמומן מתוך זכויות המקרקעין ותאפשר להעניק לתושבים פיצוי ראוי והוגן, כולל מנגנונים של “נכס תמורת נכס”, מבלי לפגוע בכדאיות הכלכלית של הפרויקט ותחת קורת גג תכנונית אחת שתקצר הליכים בירוקרטיים.
כפר שלם: חוק פינוי-בינוי חדש והדרישה להפרטת הביצוע
במקביל, הוועדה תדון בכשלון ההיסטורי של שיקום שכונת כפר שלם, סביב הצעת חוק “בינוי ופינוי של אזורי שיקום” שהגישה ח”כ קטי שטרית (בהמשך להצעות דומות בעבר של הח”כים לשעבר גלעד ארדן ואילן גילאון). הצעת החוק מבקשת לעגן לראשונה בחקיקה ראשית את זכויות התושבים לפיצויים על בסיס מסמך הקריטריונים ההיסטורי של משרד השיכון משנת 1996, המציע מסלולי “בנה ביתך” (פיצוי וזכויות בקרקע) או פיצוי כספי בשוק החופשי לרכישת דירה חלופית. החוק החדש מציע להצמיד את הערכים למדד, להעניק תוספת ותק של 2% לכל שנת מגורים ולהגן על התושבים מפני צווי פינוי פולשניים.
ארגון הקבלנים מברך על עיגון זכויות התושבים, אך תוקף חזיתית את מנגנון הביצוע הממשלתי. בארגון מגדירים את הטיפול ארוך השנים של החברה הממשלתית-עירונית “חלמיש” כ”כישלון מתמשך ומחדל תכנוני וכלכלי”, ומציינים כי בעוד שבעבר פונו אלפי משפחות, הרי שבתחילת שנות ה-2000 קצב הפינוי נבלם כמעט לחלוטין.
כדוגמה הם מביאים את מתחם מח”ל-מוצא בשכונה, שבו התושבים התאגדו מרצון וחתמו על הסכם התחדשות עירונית מול חברת “אקרו נדל”ן”, אך המהלך תקוע בשל סירוב העירייה להעניק זכויות בנייה מספקות ודרישות כספיות מצד חלמיש, מה שמפקיר את התושבים במבנים ישנים, רעועים ולא ממוגנים. בארגון הקבלנים קוראים להעביר את הפינוי והבינוי בכפר שלם לידי השוק הפרטי. לטענתם, המדינה הוכיחה שאינה מסוגלת לתפקד כיזם נדל”ן יעיל, בעוד שליזמים פרטיים יש יכולת לגייס מימון, לשאת בעלויות הפיצוי כחלק מעלות הקרקע ולהגיע להסכמות מהירות עם התושבים. כדי שזה יקרה, הארגון דורש מהמדינה לייצר ודאות כלכלית: הבטחת רווח יזמי מינימלי של 16% (לפי תקן 21) ומתן פטור גורף מהיטלי השבחה.
חברת חלמיש: “רצינו לפנות ולבנות, רמ”י הקפיאה את שיפור הפיצויים”
מנגד, הנהלת חברת חלמיש מטילה את האחריות לקיפאון הישר לפתחה של רשות מקרקעי ישראל ומשרד הבינוי והשיכון.
תמיר היזמי, מנכ”ל חברת חלמיש, מסר בתגובה: “החברה רוצה מאוד לפנות ולבנות את כפר שלם. לפני כשנתיים כשנכנסתי לתפקידי, ביחד עם עיריית תל אביב, הצענו הצעה כלכלית מטיבה לפינוי ופיצוי התושבים. היינו במספר דיונים בוועדת הפנים בכנסת, והצגנו לרמ”י ולשר השיכון את ההצעה. לצערי, מועצת רמ”י קיבלה החלטה להקפיא את שיפור הקריטריונים ובכך אין אפשרות לחברת חלמיש להניע הליך של פינוי ופיצוי לתושבים”.
חדשות תל אביב מכבדת את זכויות היוצרים ועושה את כל המאמצים לאיתור בעלי הזכויות של היצירות הכלולות בכל הכתבות שלנו ברשת. במידה ומצאתם יצירה שאת/ה בעלי הזכויות עליה ואתם מעוניינים להוריד אותה מהכתבה או להוסיף לה קרדיט, אנא פנו אלינו למייל: tellavivnews@gmail.com
פוסטים קשורים לנושא:
שיא של עשורים במלאי הדירות הלא מכורות במוקד הביקוש של ישראל קאנטרי קהילתי חדש ביפו ותיכון חדש בכפר שלם מבצע אכיפה בדרום תל אביב עשרות קילוגרמים של סמים אותרו בדירה זינוק דרמטי ברכישת דירות חדשות על הנייר בתל אביב מעצר שוהים בלתי חוקיים במתחם ספורט בהדר יוסף בית ספר לאמנויות ע”ש רונית אלקבץ ייפתח בכפר שלם: כל הפרטים על המגמות והרישום יפו מתחדשת: אושרה תוכנית פינוי-בינוי ל-810 דירות חדשות ליד המכללה האקדמית פיצוי של מיליוני שקלים לזוג קשישים שביתם בתל אביב הופקע מכה אנושה לארגון הפשיעה דכה: שמונה בכירים נעצרו בחשד לסחיטת מיליונים תל אביב מובילה את מדדי הפשיעה בישראל לשנת 2025: פריצות ועבירות רכוש בשיא פרידה מאגדה אורבנית: האדריכל ישראל גודוביץ מת בגיל 92 פתיחת פרויקט הנתיבים המהירים בכביש 20 ובכביש החוף