נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה חושפים מגמה מדאיגה בשוק הנדל”ן הישראלי, עם עלייה משמעותית במלאי הדירות החדשות שלא נמכרו וירידה בהיקף העסקאות. מחוז תל אביב בולט בהיקף ההיצע הבלתי מכור.
התקררות בשוק הנדל”ן: ירידה חדה בהיקף העסקאות ומלאי גדל
שוק הנדל”ן בישראל מציג סימני האטה ברורים, כך עולה מנתונים שפרסמה היום הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ”ס). הסקירה חושפת תמונה מורכבת של ירידה בהיקפי המכירות הן של דירות חדשות והן של דירות יד שנייה, לצד עלייה מדאיגה במלאי הדירות החדשות שנותרו ללא קונה. על פי נתוני הלמ”ס, במהלך חודש מאי 2025 נמכרו בסך הכל 6,820 דירות ברחבי הארץ, נתון המצביע על ירידה של כ-19% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. נתונים אלו מתייחסים להיקף העסקאות שבוצעו בחודשים מרץ, אפריל ומאי של השנה הנוכחית, ומצביעים על חולשה בשוק שהחלה עוד לפני מלחמת “חרבות ברזל”.
ניתוח עסקאות המכירה: מגמות מעורבות בין חודשיות ושנתיות
בחינת נתוני העסקאות למכירת דירות בחודש מאי 2025 מגלה כי חלה עלייה קלה של 3.8% בהיקף המכירות בהשוואה לחודש אפריל 2025. עם זאת, יש לזכור כי חודש אפריל התאפיין במיעוט ימי עבודה בשל חג הפסח, מה שעשוי להסביר את העלייה היחסית במאי. כאשר מנטרלים את ההשפעות העונתיות, המגמה הפוכה לחלוטין, ומצביעה על ירידה של לא פחות מ-7.3% בהיקף העסקאות. נתונים אלו תואמים לסקירה שפרסם אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר בשבוע שעבר, אשר הצביעה על אחת הרמות הנמוכות ביותר של עסקאות בחודשי מאי מאז תחילת שנות האלפיים. מגמות אלה משקפות בבירור את ההיסוס של ציבור הקונים והמשקיעים.
עוד עולה מנתוני הלמ”ס כי מתוך סך הדירות שנמכרו במאי, 2,430 היו דירות חדשות. זהו נתון המבטא ירידה של 3.1% לעומת חודש אפריל 2025. ירידה זו ייתכן וקשורה לכניסתן לתוקף של מגבלות חדשות שהטיל בנק ישראל על הטבות המימון שמציעים קבלנים, מה שמקשה על רוכשים פוטנציאליים. בהשוואה למאי 2024, חלה ירידה חדה אף יותר, בשיעור של 37.9%, בהיקף העסקאות של דירות חדשות. מנגד, שוק דירות היד השנייה הציג תמונה מעט שונה: 4,390 דירות יד שנייה נמכרו במאי, עלייה של 8% לעומת אפריל 2025. אולם, גם כאן, בניכוי עונתיות, נרשמה ירידה של 5%. בהשוואה לחודש מאי אשתקד, נרשמה ירידה קלה במכירות דירות יד שנייה, הן בנתונים המקוריים (3.4%) והן בניכוי עונתיות (5.2%).
ירידה מתמשכת ברבעונים האחרונים
במבט רחב יותר, שלושת החודשים האחרונים – מרץ-מאי 2025 – מסתכמים בכ-21,800 דירות שנמכרו בסך הכל. נתון זה מהווה ירידה של 23.4% בהשוואה לרבעון שקדם לו (דצמבר 2024-פברואר 2025), ושל 12.9% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד (מרץ-מאי 2024). הנתונים מצביעים על כך ש-37.5% מכלל הדירות שנמכרו ברבעון זה היו דירות חדשות (כ-8,180), כאשר כ-27.5% מתוכן נמכרו במסגרת סבסוד ממשלתי. היקף מכירת הדירות החדשות רשם צניחה של 35.5% לעומת שלושת החודשים שקדמו לו, וירד ב-28.1% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד.
שוק דירות היד השנייה, למרות ירידות, שמר על יציבות יחסית. 62.5% מסך העסקאות במרץ-מאי 2025 היו דירות יד שנייה, שהסתכמו בכ-13,620 יחידות. בהשוואה לרבעון הקודם, נרשמה ירידה של 13.6% במכירות אלו, ובהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד, הירידה הייתה קלה בלבד – 0.3%. ניתוח נתוני המגמה לאורך זמן חושף תנודתיות בשוק. מאוקטובר 2021 עד מאי 2023, נרשמה ירידה בקצב של 3.7% בממוצע בסך הדירות שנמכרו. לאחר מכן, מיוני 2023 עד יוני 2024, חלה עלייה ממוצעת של 2.7% בחודש. אולם, מיולי 2024 ועד מאי 2025, המגמה התהפכה שוב, עם ירידה חודשית ממוצעת של 1.7%. דפוס דומה של תנודתיות נצפה גם במגמות מכירת דירות חדשות ויד שנייה בנפרד.
מלאי הדירות החדשות מזנק: תל אביב מובילה בהיצע
הנתונים המדאיגים ביותר נוגעים למלאי הדירות החדשות שטרם נמכרו. בסוף חודש מאי 2025, עמד מספר הדירות החדשות הלא מכורות על כ-80,930 יחידות דיור, נתון המהווה עלייה של 21.1% לעומת מאי 2024. מספר חודשי ההיצע, המייצג את הזמן הנדרש למכירת כלל הדירות הקיימות בקצב המכירות הנוכחי, הגיע ל-30.1 חודשים – נתון המצביע על שוק חלש. נשיא התאחדות הקבלנים התייחס לנתונים אלו, וציין כי הם עשויים להיות מטעים חלקית, שכן הם כוללים גם דירות שבנייתן טרם החלה. יחד עם זאת, הוא הדגיש כי זמן הבנייה בפועל נמצא בשיא כל הזמנים, בעיקר בשל מחסור מתמשך בעובדים בענף.
מבחינה גאוגרפית, מחוז תל אביב מוביל בהיצע הדירות החדשות שנותרו למכירה, עם 32.3% מכלל המלאי הארצי, המסתכמים בכ-26,120 דירות. אחריו, מחוז המרכז עם 23.9% מהמלאי (19,350 דירות). בערים הגדולות, תל אביב-יפו מובילה את רשימת הערים עם היצע הדירות החדשות הגבוה ביותר, עם כ-10,140 דירות שנותרו למכירה. אחריה ניצבת ירושלים עם כ-7,770 דירות. מבין הערים שאינן נמנות על הערים הגדולות, לוד ובאר יעקב בולטות עם יותר מ-2,000 דירות חדשות לא מכורות כל אחת. ערים נוספות עם מעל 1,000 דירות חדשות שטרם נמכרו כוללות את קריית אונו, רעננה, אופקים, קריית ביאליק, אור יהודה ונתיבות.
מוקדי מכירה אזוריים: היכן נמכרות הכי הרבה דירות?
בחינת הנתונים לפי מאפיינים גאוגרפיים מגלה כי מחוזות המרכז והדרום היו המובילים בסך הדירות שנמכרו בשלושת החודשים מרץ-מאי 2025, עם שיעורים של 25.4% ו-22.1% בהתאמה מכלל העסקאות. במחוז המרכז נמכרו 29% מהדירות החדשות ו-23.2% מסך הדירות יד שנייה. במחוז הדרום נמכרו 25.2% מהדירות החדשות ו-20.3% מסך הדירות יד שנייה.
אשר לערים המובילות במספר הדירות החדשות שנמכרו, אופקים, תל אביב-יפו ואשדוד בלטו במיוחד, כאשר בכל אחת מהן נמכרו למעלה מ-400 דירות חדשות במהלך שלושת החודשים הנבחנים. בתחום דירות היד השנייה, הערים המובילות במכירות באותה תקופה היו חיפה, ירושלים ובאר שבע, עם למעלה מ-700 דירות שנמכרו בכל עיר. הנתונים הכוללים מצביעים על כך ששוק הנדל”ן הישראלי עובר תקופה של תיקון והאטה, המאופיינת בירידה בביקושים ובעלייה במלאי, וכי המגמות השליליות צפויות להימשך בטווח הקרוב.
חדשות תל אביב מכבדת את זכויות היוצרים ועושה את כל המאמצים לאיתור בעלי הזכויות של היצירות הכלולות בכל הכתבות שלנו ברשת. במידה ומצאתם יצירה שאת/ה בעלי הזכויות עליה ואתם מעוניינים להוריד אותה מהכתבה או להוסיף לה קרדיט, אנא פנו אלינו למייל: tellavivnews@gmail.com
פוסטים קשורים לנושא:
קיפאון בשוק הנדל”ן 
צניחה במכירת דירות חדשות בת”א, חיפה וב”ש: מה קורה בשוק הנדל”ן? מחירי דירות יד שנייה בת”א צונחים: האם זו הזדמנות לקנייה? גינדי החזקות משנה את שוק הנדל”ן בשדה דב עם מחירים חסרי תקדים ירידה במכירת דירות בתל אביב עסק השכרת ציוד החוף של עיריית תל אביב נחשף: הכנסות של מיליונים מחירי השכירות בתל אביב בירידה תושבי תל אביב עוזבים – באר שבע מתחזקת פגיעת טיל בתל אביב: מאות דירות יוקרה ניזוקו באופן חמור ודורשות שיקום ממושך